Marco Bruse & Partner Baufinanzierung

Berechnung Umbauter Raum (UR) und Brutto-Rauminhalt (BRI)

Der Begriff Brutto-Rauminhalt sagt Ihnen nichts oder Sie wissen nur noch vage, um welchen Wert es sich handelt? Hier finden Sie alle Antworten zur Definition und Berechnung des umbauten Raums, der oft synonym mit dem Begriff des offiziellen „Brutto-Rauminhalts“ genutzt wird. Wir erklären, wo der Unterschied liegt und warum dieser Wert für Sie von Bedeutung ist.

Definition: Was ist umbauter Raum?

Der Wert umbauter Raum (UR) wird in Kubikmetern (m³) angegeben und spiegelt wider, welches Volumen ein Gebäude hat. In die Berechnung des umbauten Raums fließen aber bestimmt Flächen nicht mit ein. Für die Berechnung des Rauminhaltes eines Dachgeschosses muss zwischen einem ausgebauten und nicht ausgebauten Dachgeschoss unterschieden werden.

Definition: Was ist der Brutto-Rauminhalt?

Auch der Bruttorauminhalt (BRI) berechnet das Volumen, also den Rauminhalt, eines Gebäudes. In dem Gesamtvolumen der Immobilie sind die Decken, Wände und das Dach mit einbezogen. Auch dieser Wert wird in Kubikmetern angegeben. Es wird nicht zwischen ausgebautem und nicht ausgebautem Dachgeschoss unterschieden.

Wie berechne ich den umbauten Raum?

Das Volumen jedes vollen Geschosses wird aus Höhe x Breite x Länge berechnet. Sind die Geschosse im Grundriss identisch, dann können sie den gleichen Wert für jedes Geschoss verwenden. Ansonsten müssen Sie jedes Geschoss einzeln ausrechnen und später die Werte addieren.

Im Keller wird vom Kellerfußboden bis zur Decke gemessen. Haben Sie keinen Keller, so messen Sie von der Geländeoberfläche an.

Soll Ihr Dachgeschoss ausgebaut werden, dann rechnen Sie das Volumen mit der Formel: Länge x Breite x Höhe / 2 der Außenflächen der Wände und Decken aus.

Soll Ihr Dachgeschoss nicht ausgebaut werden, dann wird auch nur ein Drittel des Volumens berechnet. Die Berechnungsformel lautet hier dann: (Länge x Breite x Höhe ÷ 2) ÷ 3.

Ist Ihre Immobile Außen verputzt, dann dürfen Sie 2 Prozent von dem ermittelten Wert abziehen.

Sie können zur einfacheren Berechnung auch unser Tool für umbauten Raum nutzen!

Wie berechne ich den Brutto-Rauminhalt?

Zur Ermittlung des Brutto-Rauminhaltes (BRI) wird die Summe aller Grundflächen mit der jeweiligen Höhe berechnet. Die Höhe des Raumes wird von der Unterseite der Bodenplatte im Keller bis zur Oberseite der Decke gemessen.

Für alle normalen Geschosse wird die Höhe zwischen den Oberflächen der Decken gemessen.

Für das Dachgeschoss messen Sie von der Oberseite des Bodens bis zur Oberseite des Dachbelags. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Dachgeschoss ausgebaut ist oder nicht.

Brutto-Rauminhalt vs. Umbauter Raum

Hier ein kurzer grober Überblick in der unterschiedlichen Berechnung von BRI und UR in Form einer Tabelle

Berechnungsfaktoren

BRI

UR

Decken und Wände mit einbezogen

Ja

Nein

Unterschied ausgebauter Dachboden

Nein

Ja

Dachbelag mit eingerechnet

Ja

Nein

Putz mit eingerechnet

Ja

Nein

Bodenplatte im Keller mit eingerechnet

Ja

Nein

Wozu dient der Wert umbauter Raum (UR)?

Zunächst einmal wird der Wert des umbauten Raumes für die Ermittlung von Gebühren verwendet. So wird die Höhe der Gebühren für die Baugenehmigung und die statisch-konstruktive Prüfung errechnet.

Banken nutzen zur Ermittlung des Marktwertes, also des Wertes, zu dem eine Immobilie verkauft werden kann, ebenso den Wert des umbauten Raumes. Auch fließt dieser Wert in die Berechnungen von Beleihungswerten und Wirtschaftlichkeitsrechnungen mit ein.

Wer benutzt den Begriff umbauter Raum (UR) noch?

Der Wert des umbauten Raumes wir noch von vielen Personengruppen genutzt.

Wir zählen hier einige von den ihnen auf:

  • Sachverständige
  • Architekten
  • Bauplanungsämter
  • Bauherren
  • Immobilien- und Grundstücksbesitzer
  • Banken
  • Versicherungen

Was muss ich bei der Berechnung umbauter Raum (UR) beachten?

Haben nicht alle Geschosse den gleichen Grundriss, dann muss jedes Geschoss einzeln berechnet und der Wert später addiert werden.

Bei Immobilien ohne Keller wird von der Geländeoberfläche an gemessen.

Bauen Sie jedoch eine Immobilie mit Keller, dann wird von der Oberkante des Kellerfußbodens an berechnet.

Für den Außenputz dürfen Sie 2% des berechneten Volumens abziehen.

Ein nicht ausgebauter Dachraum wird nicht angesetzt (früher zu 1/3).

Ausgebaute Dachgeschosse werden bis zur Dacheindeckung angerechnet.

Was ist kein umbauter Raum (UR)?

Hier finden Sie eine Aufzählung aller Bauelemente, die Sie nicht bei einer Berechnung des UR berücksichtigen müssen.

  • Außentreppen
  • Außenrampen
  • Dachgauben
  • Eingangsüberdachungen
  • Schornsteinköpfe
  • Installationsschächte
  • Lichtschächte
  • Dachüberstände für unvollständig erschlossene Bereiche
  • Fundamente

So viel kostet ein Kubikmeter umbauter Raum

Meistens werden die Kosten pro Kubikmeter umbautem Raum mit 230 bis 430 Euro je Kubikmeter angegeben. Diese große Spanne kommt vor allem durch unterschiedliche Ausstattungen und verschiedene Baumaterialien zustande.

Ihr erfahrener Baufinanzierer gibt Ihnen jedoch eine Einschätzung, welche Kosten in Ihrer Region für den von Ihnen gewählten Bautypus auf Sie zukommen werden.

Wenn auch Sie nur eine ungefähre Vorstellung haben, welche Kosten pro Kubikmeter Wohnraum auf Sie zukommen könnten, wenden Sie sich gerne an uns. Wir sind erfahrene Spezialisten in der Baufinanzierung und helfen Ihnen gerne weiter. 

Das zeigt der Wert umbauter Raum nicht?

Der Wert des umbauten Raumes fließt in viele Berechnungen mit ein. Er ist aber immer nur ein Faktor unter mehreren. Daher zeigt der Wert des umbauten Raumes nicht den Wert der Immobilie, da hier weder die Marktsituation noch die Ausstattung berücksichtigt werden.

Rechner umbauter Raum

 

Umrechnung BRI in umbauten Raum

Hat man sich einen der beiden Werte errechnet, so kann man relativ einfach auch zu dem jeweils anderen Wert kommen.

Haben Sie schon den Wert des Brutto-Rauminhaltes errechnet, dann ziehen Sie von dem Wert für das Dachgeschoss nur noch 2/3 ab, wenn dies nicht ausgebaut sein soll.

Ebenso müssen Sie die Kubikmeter der gesamten, nicht überdeckten und in voller Höhe umschlossenen Teile abziehen. So ergibt sich der Wert für den umbauten Raum.