Bruttogeschossfläche

Bruttogrundfläche und Bruttogeschossfläche: Definition und Bedeutung der Flächenangaben bei der Immobilienbewertung

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Wer sich mit der Immobilienbewertung beschäftigt, stößt schnell auf die Begriffe Bruttogrundfläche (BGF) und Bruttogeschossfläche (BGF). Häufig werden die Begriffe synonym verwendet, was allerdings nicht korrekt ist. Im Zuge der Immobilienbewertung hat die Angabe der Bruttogrundfläche eine große Bedeutung und ist unerlässlich. Einige Kreditinstitute sind bereits dazu übergegangen, bei Ihren Immobilienbewertungen statt des umbauten Raums, um den Rauminhalt zu berechnen, ausschließlich die Bruttogrundfläche anzusetzen.

Doch was genau versteht man unter diesen Flächenangaben? In diesem Beitrag werden die Begriffe erklärt und ihre Anwendung in der Immobilienbewertung erläutert.

Bruttogrundfläche: Definiten

Die Bruttogrundfläche, kurz BGF genannt, ist eine Flächenangabe, die bei der Bewertung von Immobilien zum Einsatz kommt. Diese Kennzahl gibt an, wie groß die Gesamtheit aller Grundrissebenen ist. Sie wird anhand der äußeren Bauteile inklusive Fassade berechnet. Die Definition der Bruttogrundfläche ist als offizielle Normierung in der DIN 277 geregelt. In der DIN 277 wird die Bruttogrundfläche als die Summe der Grundflächen definiert, welche horizontal verbunden sowie nach ihrer Beschaffenheit für die Nutzung des Gebäudes geeignet sind.

Die BGF ist eine elementare Kennzahl bei der Bewertung von Immobilien nach dem Sachwertverfahren. Dabei wird die Bruttogrundfläche selbst von Fachleuten häufig als Bruttogeschossfläche bezeichnet, obwohl dies nicht korrekt ist.

Rechtsgrundlage: Was regelt die DIN 277?

Die DIN 277 hat den Titel "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen". Sie dient der Berechnung der Grundfläche von Gebäuden, Wohnungen und Räumen. Die Grundfläche wird hierbei nach Nutzen eingeteilt, um aufgrund der Flächenermittlung Herstellungskosten und Nutzungskosten sowie Kauf- und Mietpreise ermitteln zu können.

Abgrenzung: Was versteht man unter Bruttogeschossfläche und wo ist die Angabe der Wohnfläche geregelt?

Der Begriff Bruttogeschossfläche sollte im Kontext des Ansatzes der Bruttogrundfläche nicht verwendet werden, da es ansonsten zu Missverständnissen kommen kann. Laut § 20 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zählen zur Geschossfläche sämtliche Vollgeschosse sowie solche, die auf deren Anzahl angerechnet werden können.

Im Bebauungsplan können Festsetzungen getroffen werden, dass Flächen von Aufenthaltsräumen in weiteren Geschossen ganz oder zum Teil mit anzurechnen sind oder nicht. Nebenflächen wie Terrassen, Balkone oder Loggien sind nach dieser Definition nicht einzuberechnen. Wie bei der Grundfläche sind die Maße nach den Außenmaßen zu ermitteln. Die Geschossfläche ist für die Ermittlung der Geschossflächenzahl (GFZ) notwendig, welche ein Maß der baulichen Nutzung darstellt.

Für die Berechnung der Wohnfläche gilt aktuell eine Vielzahl von Berechnungsmethoden. Doch lediglich für den öffentlich geförderten Wohnungsbau ist die Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) verbindlich vorgegeben. Bei juristischen Auseinandersetzungen berufen sich allerdings viele Gerichte auch im frei finanzierten Wohnungsbau auf die WoFlV.

Was zählt zur BGF (Bruttogrundfläche)?

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe aus den Nettoraumflächen (NRF) und den Konstruktionsflächen (KGF) von allen Grundrissebenen eines Gebäudes.

Konstruktionsflächen

Die Konstruktionsgrundfläche stellt den Anteil der Grundfläche eines Objektes dar, der ausschließlich der Konstruktion des Objektes dient.

Unter Konstruktionsbestandteile fallen:

  • Wände
  • Flächen von Türöffnungen
  • Wandnischen
  • Schornsteine
  • Schächte, die nicht begehbar sind
  • Stützen und Pfeiler

Nettoraumflächen

Die nach Abzug der Konstruktionsflächen zur Verfügung stehenden Nettoraumflächen unterteilen sich nochmals in:

  • Nutzflächen (NF): Die Flächen, die nach der Zweckbestimmung des Gebäudes genutzt werden (Wohnen, Büro, Produktion, Lager, Arztpraxis, Unterrichtsräume oder sonstige Flächen)
  • Technikflächen (TF): Flächen für Gebäudetechnik wie Heizung, Wasserversorgung oder elektrische Stromversorgung
  • Verkehrsflächen (VF): gemeinschaftlich genutzte Bereiche im Eingang und Flur sowie Treppen und Aufzüge

Bruttogrundfläche (BGF) berechnen

Die Berechnung der Bruttogrundfläche erfolgt gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sofern die Nettogrundfläche bekannt ist, lässt sich die Bruttogrundfläche einfach ermitteln, indem diese zur Konstruktionsfläche addiert wird.

Alle Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen aller Grundrissebenen - etwa Wände, Hohlräume, Wandnischen oder Installationskanäle - zählen dabei zur Konstruktionsfläche.

Wenn die Nettogrundfläche nicht bekannt ist, werden die Grundflächen und Rauminhalte gemäß den Vorgaben der DIN 277 nach deren Zugehörigkeiten zu nachfolgenden Bereichen getrennt ermittelt:

  • Bereich a: Überdacht sowie allseitig und in vollständiger Höhe umschlossen. Das sind das Kellergeschoss (KG), das Erdgeschoss (EG), das Obergeschoss (OG) und das ausgebaute oder nicht ausgebaute Dachgeschoss.

  • Bereich b: Überdacht, allerdings nicht allseitig und in voller Höhe umschlossen. Das sind etwa Loggien, überdeckte Balkone sowie Durchfahrten.

  • Bereich c: Nicht überdacht. Hiermit sind beispielsweise nicht überdeckte Terrassen und Balkone gemeint.


In die Berechnung der Bruttogrundfläche fließen ausschließlich die Grundflächen der Bereiche a und b ein. Dabei werden die Bereiche a vollständig berücksichtigt. Die Bereiche b werden dort angesetzt, wo die Flächen umschlossen sind. Sind die Flächen nicht vollständig umschlossen, werden diese lediglich bis zur Begrenzung der vertikalen Projektion ihrer Überdeckung berücksichtigt. Bei Balkonen bedeutet dies bis zum überdachten Bereich.

Unterschiedliche Anrechnung der verschiedenen Bauelemente: Beispiel BGF in Treppen- oder Galeriebereichen

Neben den klassischen Besonderheiten wie Balkon oder Terrasse spezifiziert die DIN 277 nach vielen weiteren Bauelementen und regelt deren Anrechnung bei der Bruttogrundfläche. Nachstehend daher als Beispiele die Anrechnungen für Treppen und Galerien.

Treppen

Bei Treppen geht es insbesondere um die Elemente Treppenlauf (Treppenstufen) und Treppenauge (der innere Luftraum zwischen den Treppenläufen).

Bei einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus wird beispielsweise die zu nutzende Fläche jedes Treppenlaufs nur einmalig der Verkehrsfläche (VF) des darüber liegenden Geschosses angerechnet. Falls dabei die Fläche der Treppe sich mit anderen Nutzflächen (beispielsweise Flure) überschneidet, wird der überschneidende Teil der Nutzfläche angerechnet und von der Treppenfläche abgezogen.

Treppenaugen werden von der Geschossfläche abgezogen, wenn die Fläche mehr als 25 Quadratzentimeter beträgt. Ist die Fläche kleiner, wird die Fläche zur Konstruktionsfläche (KF) addiert. Dabei wird jedes Treppenauge für jeden Treppenlauf getrennt berechnet, wie es auch bei den Treppen der Fall ist.

Galerien

Beispiel: Eine Treppe in einem Einfamilienhaus führt vom Wohnzimmer zu einem offenen Bereich, der Galerie. Auch für Treppen im Inneren von Räumen wird die Fläche der Treppe der Verkehrsfläche (VF) zugerechnet. Die Fläche der Galerie, welche betreten werden kann, zählt zur Grundfläche. Der Luftraum zwischen der Galerie und dem darunter liegenden Wohnzimmer bleibt bei der Grundfläche unberücksichtigt.

Zählen Dachgeschoss, Keller und Garagen zur Bruttogrundfläche?

Für eine mögliche Anrechnung ist grundsätzlich die Nutzbarkeit entscheidend, auch wenn diese eingeschränkt sein sollte. Dies trifft etwa auf Abstellräume, Garagen sowie Dachgeschosse und Keller zu. Voraussetzung für die Nutzbarkeit ist eine lichte Höhe von mindestens 1,25 Meter. Außerdem müssen die Räume begehbar sein und eine feste Decke haben.

Sind Garagen voll umschlossen, zählen sie somit in den oben beschriebenen Bereich a und damit zur Bruttogrundfläche. Überdachte Carports (in der Regel nicht allseitig umschlossen) zählen in den oben beschriebenen Bereich b und werden somit ebenfalls eingerechnet.

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