Bruttogeschossfläche und Bruttogrundfläche - Rechner, Definition und Unterschiede

Wer den Bau einer Immobilie plant, muss sich in der Regel mit vielen verschiedenen Fachbegriffen auseinandersetzen. Sowohl im rechtlichen als auch baurechtlichen Bezug spielt die Bruttogeschossfläche eine wichtige Rolle. Diese muss allerdings zwingend von der Bruttogrundfläche abgegrenzt werden.

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Definition für Bruttogeschossfläche und Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche eines Gebäudes wird nach DIN 277 definiert und berechnet. Die Brutto-Grundfläche ist somit als die Summe aller Grundflächen und aller Grundrissebenen eines Bauwerks definiert. Sie umfasst somit auch die gesamten Außenmaße inklusive der Wände und der Wandaufbauten. Nicht zur Bruttogrundfläche gehören übrigens die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen. Dazu zählen Flächen in belüfteten Dächern ober Hohlräume über abgehängten Decken.

Die Bruttogeschossfläche hingegen bezeichnet die Gesamtheit aller Geschossflächen ebenfalls nach den Außenmaßen des jeweiligen Geschosses. Vor allem die Bruttogeschossfläche wird im Rahmen einer Baufinanzierung wichtig und sollte dementsprechend von Ihnen im Vorfeld berechnet werden. Wir zeigen Ihnen, worauf es dabei zu achten gilt und welche Fehler Sie bei der Berechnung vermeiden sollten.

Wie wird die Bruttogeschossfläche berechnet? Die Grundlagen

Wichtige Begriffe rund um die Bruttogeschossfläche sind die Geschossflächenzahl und die Baumassenzahl. Die Geschossflächenzahl setzt die Anzahl der Vollgeschosse ins Verhältnis zur Größe des Baugrunds. Dies kann unter anderem bei der Berechnung der Netto-Geschossfläche und der Bruttogeschossfläche wichtig sein. Doch wie wird die reine Bruttogeschossfläche berechnet?

Beginnen wir mit der Bruttogrundfläche. Diese lässt sich einfach aus der Netto-Grundfläche und der sogenannten Konstruktionsfläche berechnen. Rechnet man beide Werte zusammen ergibt sich die Bruttogrundfläche.

Stehen diese Zahlen nicht zur Verfügung, dann muss eine alternative Berechnung durchgeführt werden. Dabei ist zunächst zu ermitteln, in welche der drei folgenden Kategorien, die jeweiligen Flächen fallen. Es ist zu unterscheiden zwischen:

  • überdeckte Fläche, die allseitig in voller Höhe umschlossen ist, z.B. ein normaler Raum
  • überdeckte Fläche, die jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen ist, z.B. eine Loggia
  • nicht überdeckte Fläche, z.B. eine Terrasse

Anschließend werden die Flächen zusammen addiert. Die erste Gruppe geht dabei voll mit den äußeren Maßen in die Berechnung ein. Bei der zweiten Gruppe wird nur der überdachte Bereich betrachtet. Die nicht überdeckte Fläche geht nicht in die Berechnung ein.

Bei der Bruttogeschossfläche verhält es sich ähnlich. Hier werden die Grundflächen der Wohnflächen als Grundlage der Berechnung genommen. Dabei werden ausschließlich Vollgeschosse berücksichtigt. Zusätzlich müssen die Wände und deren Aufbauten mit in die Berechnung einbezogen werden. Aufgrund dieser Tatsache wird von der Brutto-Fläche gesprochen. Ohne die entsprechenden Mauerwerke und Außenaufbauten würde die Netto-Geschossfläche ermittelt werden.


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Achten Sie auf Baunebenflächen bei der Berechnung

Da die Bruttogeschossfläche nur die eigentlichen Wohnflächen erfasst, werden bestimmte Räume und Bereiche einer Immobilie nicht in dieser erfasst. Ein Beispiel hierfür ist ein notwendiger Technikraum, aber auch Balkone und andere Anbauten. Diese werden, ebenso wie die Keller, der sogenannten Baunebenfläche zugerechnet. Achten Sie in den Bauplänen genau auf die einzelnen Bereiche, welche nicht der Geschossflächenberechnung zugerechnet werden dürfen, um Fehler in den Angaben zu vermeiden.

Besonderheiten bei der Berechnung bei Keller und Dachgeschoss bzw. Dachboden

Besonderheiten bei der Berechnung treten immer dann auf, wenn es an die Bereiche einer Immobilie geht, welche nicht als Vollgeschosse bezeichnet werden. Hierzu zählen unter anderem Bereiche des Dachbodens bzw. Dachgeschosses und des Kellers. Diese werden nur anteilig angerechnet, da in der Regel nicht die volle Grundfläche beziehungsweise Geschossfläche genutzt werden kann. Entsprechend der nutzbaren Fläche kann hier eine Reduzierung des Flächenmaßes erfolgen. Die genaue Definition dieser Reduzierungen ist baurechtlich klar definiert, muss allerdings von einem Sachverständigen anhand der Pläne bestimmt werden. In den meisten Fällen und in den meisten Bundesländern werden besondere Anbauten wie Terrassen oder Balkone nicht auf die Bruttogeschossfläche angerechnet. Daher spielen diese bei der Berechnung für den Bauherrn keine Rolle.

Fazit: So einfach können Sie die Bruttogrundfläche und Bruttogeschossfläche berechnen

Wie Sie bereits erkennen können, ist die Berechnung der entsprechenden Grund- und Geschossflächen nicht immer einfach. Aus diesem Grund können Sie unseren Rechner nutzen, um sich anhand der Ihnen bekannten Daten die entsprechenden Brutto-Flächen errechnen zu lassen. Vor allem die bekannte Größe der Wohnflächen, aber auch die Dicke der Außenmauern und der Aufbauten müssen dabei berücksichtigt werden. In den Bauplänen finden Sie in der Regel alle notwendigen Details und Informationen, um die gewünschte Berechnung durchzuführen. Sollten Sie dabei Schwierigkeiten haben oder eine zweite Meinung benötigen, dann kontaktieren Sie uns gerne mit Ihrem Ergebnis aus dem Rechner.

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