Marco Bruse & Partner Baufinanzierung

Selber einziehen oder vermieten bei neuer Immobilie?

Wer über eine eigene Immobilie nachdenkt, der kommt meistens auch bei der Frage an, ob die neue Immobilie eigentlich eine Geldanlage sein soll oder doch lieber selbst bewohnt wird. Beide Optionen haben ihre Vorteile und Nachteile und eine pauschale Antwort gibt es nicht, denn es kommt immer auf Ihre persönliche Situation an. Wir wollen Ihnen aber im Folgenden einen guten Leitfaden mit auf den Weg geben, damit Sie für sich die Frage „Selber einziehen oder vermieten?“ besser beantworten können.

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Selbstnutzung von Häusern und Eigentumswohnungen

Starten wir mit der selbst genutzten Immobilie. Prinzipiell ist der größte Vorteil für Sie, dass zukünftig keine Miete mehr anfällt, wenn Sie die eigene Immobilie für sich nutzen. Dennoch werden ein paar Kosten entstehen, denn Sie wollen Ihr Haus auch Instand halten, die Müllabfuhr bezahlen und andere Nebenkosten finanzieren. Bei einer Eigentumswohnung fällt das sogenannte Hausgeld oder Wohngeld an, wenn Sie Teil einer Wohneigentumsgemeinschaft sind.

Das eingesparte Geld der Miete kann außerdem für die Finanzierung der Immobilie eingesetzt werden. Das hat den charmanten Vorteil, dass sich zunächst Ihre Gesamtausgaben nicht verändern, Sie nach der Rückzahlung des Kredits aber eine Immobilie Ihr Eigen nennen können. Für eine eingehende Beratung welche Kreditrate zu Ihnen passt und welche Gesamtsumme Sie so finanzieren können, sprechen Sie uns gerne an oder nutzen Sie auch unseren Budgetrechner.

Weitere Vorteile von selbst genutzten Immobilien

Der finanzielle Aspekt ist wohl der größte Pluspunkt, doch auch andere Vorteile können die Selbstnutzung attraktiv machen. Schließlich schafft eine Immobilie ein enormes Maß an Sicherheit. Sie brauchen keine Angst mehr haben vor etwaigen Mieterhöhungen oder einer Kündigung aus Eigenbedarf.

Zusätzliche Investitionen in Ihre Immobilie kommt Ihnen außerdem direkt zugute. Einige wenige Kosten lassen sich sogar von der Steuer absetzen. Gerade im Bereich der Modernisierung können Sie durch eine Förderung der KfW unterstützt werden. Falls also eine neue Heizung angeschafft wird, lohnt sich das direkt für Sie.

Leichtere Finanzierung einer selbst bewohnten Immobilie

Was viele nicht wissen: Die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie wird von Banken häufiger bewilligt. Das macht auch Sinn, denn die Überlegung vieler Banken basiert auf der Annahme, dass Sie sich um ihr eigenes Heim besser kümmern. Doch, nicht nur die Bewilligung ist wahrscheinlicher, auch die Konditionen einer Baufinanzierung können positiv von der Entscheidung zur Selbstnutzung beeinflusst werden. Bedenken Sie aber, dass auch in diesem Fall Ihr Eigenkapital die Kaufnebenkosten und vielleicht 10 % der Kaufsumme decken sollte. Alternativ kommt vielleicht auch eine 100% Finanzierung bzw. Vollfinanzierung für Sie infrage. Diese beinhaltet den vollen Kaufpreis sowie die anfallenden Kaufnebenkosten.

Brauchen Sie Beratung für Ihre individuelle Entscheidung? Dann helfen wir Ihnen gerne weiter! Vereinbaren Sie gerne einen Termin mit uns.

Selbstnutzung und Vermietung vereint? Geht das?

Ein häufig gewähltes Modell ist zum Beispiel ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung. Hier können Sie sich einen Teil der Rate, die Sie für die Finanzierung ausgeben durch einen Mieter zurückholen, um Ihre finanzielle Belastung zu senken. Es gilt also rechtzeitig auf Mietersuche zu gehen, um Leerstand zu vermeiden sowie der Bank am besten schon einen „fertigen Mieter“ bei der Darlehensanfrage mitbringen zu können. Hier bieten sich alle Bausparfinanzierungen von einer 100% Vollfinanzierung bis zum Annuitätendarlehen an.

Wichtig bei diesen Modellen ist immer das der Großteil der Immobilie (also mehr als 50%) selbst genutzt sind. Andernfalls gelten Sie als Kapitalanleger und können nicht mit den Konditionen rechnen die Sie als Selbstnutzer in Anspruch nehmen können.

Ein ähnlich beliebtes Szenario ist es ein Mehrfamilienhaus zu erwerben, um durch weitere Mieter den eigenen Anteil der Darlehensrate zu senken. Hier liegt häufig jedoch das Problem vor, dass der Besitzer weniger als 50% der Wohnfläche im Objekt selbst nutzt und nun wieder mit den Konditionen für Kapitalanleger rechnen muss. Eine Vollfinanzierung ist hier in den meisten Fällen nicht angeboten. 20% Eigenkapital sowie die Kaufnebenkosten werden in solchen Fällen gerne als Grundlage herangezogen.

In einigen Fällen, falls ein Mehrfamilienhaus erworben und innerhalb der Familie vermietet wird kann von den oben genannten Voraussetzungen abgewichen werden, jedoch sind dies immer Einzelfallentscheidungen und von Bank zu Bank abhängig.

Vorteile, wenn Sie eine Immobilie vermieten

Die Vermietung kann ebenfalls interessant sein und ist auch finanziell attraktiv. Die Wertsteigerung ist natürlich bei beiden Optionen gegeben, aber bei einer Vermietung profitieren Sie auch von zusätzlichen Mieteinnahmen. Diese müssen in der Regel versteuert werden, aber schaffen eine planbare und verhältnismäßig sichere Einnahme, die jeden Monat bei Ihnen ankommt. Ähnlich wie bei der Selbstnutzung kann diese Einnahme auch zur Finanzierung genutzt werden, aber dieses Modell rechnet sich eher für Kapitalanleger, die gezielt Renditen und Wertsteigerungen anpeilen.

Kauf einer Immobilie zur Vermietung als Kapitalanlage - Was sind die Voraussetzungen?

Haben Sie vor das zu erwerbenden und zu finanzierenden Objekt ausschließlich zu vermieten verlangen die Banken andere Voraussetzungen als bei einer herkömmlichen eigengenutzten Immobilienfinanzierung. Besonders bei Mehrfamilienhäusern mit 3 oder mehr Wohneinheiten sind vom Kunden andere Gegebenheiten gewünscht. Hier werden vom Kunden die Kaufnebenkosten sowie 20% Eigenkapital für eine erfolgreiche Finanzierung erwartet.

Vollfinanzierungen sind zwar im Rahmen möglich, jedoch nur wenn der Kunde andere Objekte oder Geldwerte wie z.B. Bankguthaben, Aktien/Fonds oder Rückkaufswerte aus Lebens-)Versicherungen als Rücklagen hat, die der Bank als Sicherheit dienen können.

Das liegt vor allem am erhöhten Risiko der Bank, wenn bspw. Mieteinnahmen ausfallen und somit die Zahlung der Kreditrate gefährdet wird. Die Konditionen können sich je nach Institut dadurch etwas unterscheiden und sind meist etwas höher als bei Immobilien, die Sie selbst bewohnen wollen. Dies liegt an der Weise wie Banken Immobilien bewerten.

Bewohnen Sie eine Immobilie (zum Großteil) selbst so wird die Bank andere ähnliche Grundstücke/Objekte in der Umgebung als Vergleichswerte heranziehen und darauf die Werteinschätzung (die in die Konditionsfindung eingeht) stützen.

Bei ausschließlich Vermieteten Immobilien wird der Mietpreisspiegel der Region unter die Lupe genommen und mit dem Vorhaben Ihrer Finanzierung verglichen. Hier wird berücksichtigt, dass durch Mieterwechsel, möglichen Leerstand während der Mietersuche etc. die Zahlung der Kreditrate nicht ganz so „sicher“ ist, wie wenn Sie selbst das Objekt bewohnen würden. Dieses Risiko spiegelt sich, in der im Vergleich zur rein Selbstgenutzten Immobilie, höheren Konditionsfindung wieder.

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*Repräsentatives Beispiel ansehen

Stand: 17.01.2022

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln nur den tagesaktuellen Top-Zins mit 5 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Effektiver Jahreszins p.a.:

0,46 %

Fester Sollzins p.a.:

0,41 %

Nettodarlehensbetrag:

190.000 €

Kaufpreis der Immobilie:

352.000 €

Beleihungswert:

316.800 €

Anfängliche Tilgung p.a.:

2,00 %

Monatliche Rate:

381,58 €

Sollzinsbindung:

5 Jahre

Anzahl der Raten:

60

Gesamtbetrag:

22.894,80 €

Zinskosten:

3.708,67 €

Restschuld:

171.130,53 €

Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung:

45 Jahre und 7 Monate

Zu zahlender Gesamtbetrag:

208.366,52 €

Anzahl der Raten bis zur Volltilgung:

547

Grundbuchkosten:

435,00 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehensnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen.

Pflichten führen zu erhöhtem Aufwand bei der Vermietung

Durch die Vermietung Ihrer Immobilie haben Sie ein paar mehr Pflichten, denen Sie nachkommen müssen, wenn Sie Ihre Immobilie wirtschaftlich nutzen wollen. Zum einen gilt es sich, um Mieter zu kümmern, ggf. muss eine Nebenkostenabrechnung einmal jährlich erstellt werden und auch die Instandhaltung der Mietsache fällt in Ihren Zuständigkeitsbereich. Falls Sie sich mit dem Mieter nicht in allen Punkten einig sind, kann das auch eine Belastung darstellen.

Bei größeren vermieteten Objekten ist es sinnvoll eine Hausverwaltung / einen Hausverwalter mit ins Boot zu holen, um sich selbst anderen Aufgaben widmen zu können.

Große Steuerliche Vorteile bei der Vermietung

Bei Objekten die grundsätzlich nur vermietet, also nicht vom Besitzer eigengenutzt werden, ist es durchaus möglich die Anfallenden Kosten teilweise steuerlich abzusetzen. In diesem Fall können Sie die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung begrenzt gelten machen, sowie die Zinsen, die für die Finanzierung anfallen vollständig absetzen. Je nach Alter und Baujahr der Immobilie kann auch die über die Jahre entstehende Abnutzung der Immobilie steuerlich abgesetzt werden – die sogenannte AfA. Diese soll den Ausgleich dafür stellen, dass sich Ihre Immobilie über die Jahre abnutzt und bietet hier steuerliche Absetzmöglichkeiten um diese Kosten nicht allein auf den Besitzer fallen zu lassen.

Die AfA setzt sich aus Anschaffungs- und Nebenkosten sowie Herstellungskosten zusammen.

Anschaffungs- und Nebenkosten

  • Kaufpreis der Immobilie (abzüglich des Grundstückswerts, da ein Bauplatz sich ja nicht abnutzen kann)
  • Notarkosten für die anfallende Finanzierung sowie die Beurkundung des Kaufvertrags
  • Maklerprovision
  • Grunderwerbssteuer
  • Grundbuchamt: Gebühren für Eigentümerwechsel sowie Auflassungsvormerkung
  • Anfallende Gutachterkosten
  • Fahrt sowie Telefonkosten die im Zusammenhang mit der Finanzierung auftreten

Herstellungskosten

  • Honorar für den Architekten
  • Kosten für Handwerker und Baumaterial
  • Erdarbeiten (in begrenzter Form)
  • Anschlüsse an Gas, Strom, Wasser sowie Abfluss
  • Eingrenzung des Grundstücks in Form von Zäunen, Hecken oder Bäumen
  • Ablöse und Abstandszahlungen
  • Fahrtkosten zur Baustelle

Grundsätzlich ist die AfA in der Steuererklärung in der Position „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ anzugeben. Sollte der Anleger höhere Ausgaben durch Zinsen und AfA als Einkünfte haben so kann das steuermindernd wirken und sich somit insgesamt positiv auf das Steuerliche Gesamtbild des Besitzers auswirken sollte dieser ein sowieso schon hohes zu versteuerndes Einkommen haben.

Weiterhin gibt es spezielle Programm der AfA wo neu geschaffener Wohnraum, Altbauten, Objekte unter Denkmalschutz sowie Modernisierungen unterstützt werden.

Freie Entscheidung: Selber nutzen oder vermieten

Sie sehen vielleicht, dass sowohl die Eigennutzung, die Mischform oder auch die Vermietung spannende Optionen sein können. Sie sollten die Entscheidung jedoch treffen, bevor Sie bei einer Bank einen Kredit beantragen, denn diese Information hat Auswirkungen auf die Konditionen, die Sie bekommen können. Gerne beraten wir Sie und helfen Ihnen auch dabei die für Sie passende Entscheidung zu finden. So oder so ist Ihre Entscheidung auch nur eine Momentaufnahme.

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