100%-Finanzierung oder Vollfinanzierung

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Die 100, 110 oder 130% -Vollfinanzierung

Sie verfügen über ein geringes oder gar kein Eigenkapital wollen aber trotzdem nicht bis an Ihr Lebensende Miete zahlen? Dann nutzen Sie die Möglichkeiten einer Vollfinanzierung und ziehen Sie in Ihr eigenes Domizil. Lesen Sie hier, welche Möglichkeiten Sie haben, wie eine Vollfinanzierung funktioniert und rechnen Sie aus, ob auch Sie auf diesem Wege zum Immobilienbesitzer werden könnten.

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Stand: 04.11.2019

Die der Berechnung zugrunde liegenden Konditionen spiegeln nur den tagesaktuellen Top-Zins mit 5 Jahren Sollzinsbindung wider und wurden anhand folgender Annahmen ermittelt:

Effektiver Jahreszins p.a.:

0,31 %

Fester Sollzins p.a.:

0,26 %

Nettodarlehensbetrag:

190.000 €

Kaufpreis der Immobilie:

352.000 €

Beleihungswert:

316.800 €

Anfängliche Tilgung p.a.:

2,00 %

Monatliche Rate:

357,83 €

Sollzinsbindung:

5 Jahre

Anzahl der Raten:

60

Gesamtbetrag:

21.469,80 €

Zinskosten:

2.389,21 €

Restschuld:

170.878,24 €

Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung:

47 Jahre und 2 Monate

Zu zahlender Gesamtbetrag:

201.910,29 €

Anzahl der Raten bis zur Volltilgung:

566

Grundbuchkosten:

435,00 €

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung. Die Darlehensnehmer sind unbefristet Angestellte mit einwandfreien Einkommens- und Vermögensverhältnissen.

Vorhaben
Immobilienart
KaufpreisBaukostenAktuelle RestschuldKreditwunsch

 

Was bedeutet Vollfinanzierung?

Wird der Kauf einer Sache ausschließlich mit einem Kredit oder Darlehen finanziert, dann spricht man von einer Vollfinanzierung.

Was ist eine 100-Prozent-Finanzierung?

Brauchen Sie zum Kauf oder dem Bau einer Immobilie einen Kredit über die gesamte Kauf- oder Bausumme, dann spricht man von einer 100% Finanzierung. Das bedeutet, dass Sie die Kosten für den Makler, die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Eintragung im Grundbuch selbst aufbringen können, also Eigenkapital dafür aufbringen können.

Diese Kosten werden auch als Kaufnebenkosten bezeichnet und sind kein Teil der 100% Finanzierung.

Vollfinanzierung

 

Was ist 110-Prozent-Finanzierung, die eigentliche Vollfinanzierung?

Müssen Sie sich neben der Kauf- oder Bausumme auch das Geld für die Kaufnebenkosten leihen, dann spricht man von einer Vollfinanzierung oder 110% Finanzierung.

Bei einer Vollfinanzierung leihen Sie sich von der Bank also die Kauf- oder Bausumme und die Summe für die Notarkosten sowie die Kosten des Maklers, der Grunderwerbssteuer und der Grundbucheintragung. Sie verfügen über kein Eigenkapital, dass Sie zur Finanzierung heranziehen können oder wollen.

110% Finanzierung

 

Was bedeutet 130-Prozent-Finanzierung?

Neben der Kauf- oder Bausumme und den Nebenkosten können weitere Ausgaben auf Sie zukommen. Nämlich dann, wenn Sie eine Bestandsimmobilie noch renovieren müssen, wenn Sie eine Küche einbauen wollen oder die Ausstattung Ihrer Immobilie höherwertig ansetzen. Wollen Sie diese Kosten ebenfalls mitfinanzieren, so sprechen Baufinanzierer von einer 130% Finanzierung.

Sie leihen sich also das Geld für den Immobilienerwerb, die Nebenkosten und andere anfallende Ausgaben. Auch hier wird kein Eigenkapital für die Finanzierung eingesetzt.

130% FInanzierung

 

Was sind die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung?

Noch vor vielen Jahren galt eine Eigenkapitalanteil von ca. 20 % als Basis für eine Immobilienfinanzierung als unumgänglich.

Heute geht es ohne Eigenkapital, um den teuren steigenden Mieten mit einer maßgeschneiderten Finanzierung entgegenzuwirken und um Vermögen aufzubauen ohne wertvolle Zeit zu verlieren.

Das Einkommen sollte wie bei jeder Finanzierung langfristig sicher sein und Reserven bieten.

Wie bei allen anderen Arten der Finanzierung auch, ist eine Kreditwürdigkeit bei der Einholung der Kreditangebote Grundlage für den Abschluss einer Vollfinanzierung. Zur Beurteilung Ihrer Bonität wird sowohl eine Schufa-Auskunft erfragt als auch betrachtet, welche sonstigen Sicherheiten Sie bieten können. Sicherheiten können hier Lebensversicherungen und Kapitalanlagen sein.

Auch Ihr Alter spielt eine Rolle. Sind Sie relativ jung, dann haben sie einfach noch mehr Berufsjahre vor sich, bis Sie schuldenfrei in Rente gehen können.

Sind Sie kein Berufsanfänger, sollte Sie das jedoch nicht abhalten. Vielleicht können Sie zwar kein Eigenkapital mitbringen, dafür aber hohe Tilgungsraten leisten. Das Alter und die Anzahl der Jahre bis zum Ruhestand sind nur einige Faktoren unter vielen Berechnungspunkten. Aus unserer langjährigen Erfahrung als Baufinanzierer kennen wir die Berechnungspunkte von fast 400 Kreditistituten und beraten Sie daher optimal.

Sie wollen eine Immobilie erwerben, aber Ihr Geld steckt in anderen Anlagen? Wir beraten Sie gerne zu Ihrer passgenauen Baufinanzierung – auch in Ihrer Nähe!

Was sind die Chancen der Vollfinanzierung?

Grob gesagt fällt bei einer Vollfinanzierung die Ansparphase weg. Dies ist von Vorteil, da die Banken keine Zinsen mehr auf Guthaben zahlen und der Aufbau von Vermögen durch einfaches Sparen kaum möglich ist. Investieren statt sparen ist hier das Modell.

Statt monatlich Miete zu zahlen tilgen Sie beim Immobilienkauf den Kredit. Im übertragenen Sinne haben Sie eine festgeschriebene „Miete“ solange die Zinsbindung läuft. Auch das gibt Ihnen Planungssicherheit. Rechnen Sie sich aus, wie viel Miete Sie in 15 Jahren zahlen würden, einem Zeitraum, der einer üblichen Zinsbindung entspricht. Dann können Sie sehen, wie viel Geld Sie in der Zeit zum Vermögensaufbau nutzen könnten.

Haben Sie sich für eine Tilgungsrate entschieden, dann ist diese auf Ihre jetzige Einkommenssituation zugeschnitten. Ihr Einkommen wird sich jedoch in den kommenden Jahren steigern, da Sie mehr Berufserfahrung sammeln, während Ihre Tilgungsrate zumindest innerhalb der Zinsbindung unverändert bleibt. Das bedeutet, dass Sie auch hier noch einmal Vermögen aufbauen können.

Wohnt man in einem Ballungszentrum, dann kann auch eine berufliche Veränderung kompensiert werden, weil man nicht wegziehen muss. Die Familie bleibt immer an einem Ort wohnen, obwohl sich vielleicht das Arbeitsumfeld verändert hat und der Hauptverdiener pendelt

Dieses Szenario hat den weiteren Vorteil, dass Sie mit einer Wertsteigerung Ihrer Immobile rechnen können. Hat man zum Ende der Zinsbindung einen Teil getilgt bzw. abgezahlt, ist der Wert der Immobilie im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis deutlich gestiegen. Wollen Sie nach Ablauf der Zinsbindung entweder einen Anschlusskredit abschließen oder eine größere Immobilie kaufen, dann befinden Sie sich in einer guten Verhandlungsposition, denn Ihr Eigenkapitalanteil hat sich deutlich gesteigert. Mit der Tilgung Ihren Ihres Kredits über den Zeitraum von beispielsweise 15 Jahren haben Sie ja weiterhin Eigenkapital gebildet.

Investieren statt Sparen - nutzen auch Sie die Möglichkeiten der Vollfinanzierung und lassen Sie sich bei Marco Bruse Baufinanzierung beraten. Vereinbaren Sie einen Termin mit uns!

Was wird finanziert?

Da bei einer Vollfinanzierung meist keine anderen Sicherheiten außer der zu kaufenden Immobilie existieren, bestehen die meisten Banken darauf, dass das auserkorene Objekt werthaltig ist. Im Grunde bedeutet dies nur, dass die Bank sicher gehen will, dass sich der Wert des Gebäudes während der Kreditlaufzeit nicht mindert. Dies könnte passieren, wenn das Objekt sich schon heute an einem wirtschaftlichen schwachen Standort befindet oder die Entwicklung für diese Region oder Lage darauf hindeutet. Der aktuelle Kaufpreis wird ebenfalls auf seine Nachhaltigkeit geprüft und die langfristige Nutzung der Immobilie.  

Wann funktioniert eine Vollfinanzierung?

Kurz gesagt: Immer dann, wenn man gut rechnet, die finanzielle Belastbarkeit realistisch einschätzt und für die Konstruktion der Finanzierung sehr intensiv die verschiedenen Angebote verglichen hat, dann klappt es auch mit der Vollfinanzierung.

Marco Bruse Baufinanzierung kann auf die Erfahrung aus über 20 Jahren der Baufinanzierung zurückblicken und eine bodenständige Finanzierung ohne Eigenkapital aufstellen. Uns ist wichtig, dass Sie eine Finanzierung abschließen, die zu Ihnen passt und mit der Sie auch zum Ziel kommen: Glücklich ins Eigenheim.

Wann ist eine Vollfinanzierung sinnvoll?

Da die Zinssätze gerade historisch niedrig sind, klappt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital trotz Zinsaufschlägen. Für Kunden ohne Gespartes kann es durchaus sinnvoller sein, jetzt die niedrigen Zinssätze zu nutzen, anstatt erst eine Summe X anzusparen, dann aber feststellen zu müssen, dass sowohl die Immobilienpreise als auch die Zinssätze gestiegen sind.

Wenn Sie erst sparen wollen, um dann eine Finanzierung zu finden, sollten Sie bedenken, dass Sie damit eine doppelte Belastung tragen: Sie haben die Mietzahlungen zu leisten und wollen noch einen Betrag X sparen. Mit der Vollfinanzierung haben Sie nur eine Belastung, nämlich die Tilgungszahlungen an die Bank.

Sinnvoll ist eine Vollfinanzierung vor allem für diejenigen, die selber in der Immobilie wohnen wollen. Denn dann können Sie die sonst fälligen Mietzahlungen zur Tilgung Ihres Kredits nutzen. Und nebenbei bauen Sie damit auch Vermögen auf – indem Sie den Kredit tilgen und Ihnen die Immobilien jeden Monat ein bisschen mehr gehört.

Haben Sie gerade in Ihrem Beruf angefangen zu arbeiten und haben ein sicheres Einkommen, dann ist die Vollfinanzierung ebenfalls eine Möglichkeit, die Sie momentan auf jeden Fall durchrechnen sollten.

Sie wissen nicht, ob sich in Ihrer Situation eine Vollfinanzierung anbietet? Wir rechnen das gerne für Sie aus und geben Ihnen eine verlässliche Analyse der Vor- und Nachteile.

Für wen ist die Vollfinanzierung nicht geeignet?

Für die meisten Menschen ist die Immobilienfinanzierung die größte Geldausgabe in Ihrem Leben und sind es daher nicht gewohnt mit so hohen Geldbeträgen zu jonglieren. Daher tendieren die meisten von uns zu einem großen Sicherheitspolster, wenn es um einen Immobilienkredit geht.

Wenn Ihnen also der Gedanke nicht behagt, dass Sie Ihre Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren, dann ist das Modell Vollfinanzierung vielleicht nicht für Sie geeignet.

Können Sie Ihre Verdienstentwicklung nicht einschätzen oder Ihre Jobchancen sind auf lange Zeit nicht sicher, dann sollten Sie von diesem Finanzierungsmodell ebenfalls Abstand nehmen. Aber das würde Ihnen auch ein guter Baufinanzierer in einem Beratungsgespräch erläutern.

Auch wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie immer in einer Region leben wollen, sollten Sie mit Ihrem Baufinanzierer eventuell über ein anderes Modell nachdenken.

Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie das Modell der Vollfinanzierung interessiert. Wir rechnen gemeinsam mit Ihnen aus, ob dieser Finanzierungsplan zu Ihnen passt. Hier geht’s zur Beratung

Geht Vollfinanzierung überall?

Leichter haben Sie es auf jeden Fall, wenn Sie eine Immobilie in guter Lage mit guter Infrastruktur kaufen wollen. Auch uns ist klar, dass das aber die meisten Leute wollen und ein Faktor ist, der die Preise nach oben treibt. Der Bank als Finanzierungspartner bleibt aber nur die Immobilie als Sicherheit und die soll möglichst auch in 20 Jahren noch den gleichen oder einen höheren Wert haben. Die Bank spricht in diesem Fall von einer wertstabilen Immobilie. Vollfinanzierung geht also immer dort, wo die Werthaltigkeit angenommen wird.

Brauchen auch Sie eine Analyse zur Lage der auserkorenen Immobilen? Wir erstellen Gutachten zum Standort der Immobilie und beraten Sie, welches Finanzierungsmodell für Sie passend ist.

Kann ich bei Vollfinanzierung KfW-Förderung nutzen?

Ja, die Förderung hängt nicht davon ab, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren. Wir können Ihnen jedoch nur raten, so viele Fördermöglichkeiten auszunutzen, wie es geht und für Sie sinnvoll ist. Denn je mehr Sie über günstige KfW-Kredite finanzieren können, desto weniger Kapital müssen Sie bei einer anderen Bank leihen. Durch KfW-Förderprogramme können Sie sich ebenfalls Zuschüsse zu Ihrer Immobilie sichern, was die Kreditsumme noch einmal schmelzen lassen kann.

Das erst kürzlich eingeführte Baukindergeld kann zum Beispiel zur Bildung von Rücklagen oder zum Ansparen einer Sondertilgung genutzt werden.

Informieren Sie sich mit Marco Bruse Baufinanzierung über die Fördermöglichkeiten, die Ihnen offenstehen. Unsere Experten führen Sie durchs Dickicht der KfW-Förderungen. Vereinbaren Sie einfach einen Termin mit uns.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung?

Vorteile Vollfinanzierung

Nachteile Vollfinanzierung

Niedriges Zinsniveau kann jetzt genutzt werden

Zinsaufschläge für fehlendes Eigenkapital, der sogenannte Risikoaufschlag

Immobilienerwerb als Altersvorsorge

Nicht so große Immobilie möglich

In jungen Jahren anfangen, damit genug Zeit zur Tilgung bleibt

Tilgungsrate ist höher

Kredit tilgen statt Miete zahlen

Richtiges Finanzierungsmodell wichtig

Ansparphase fällt weg

Nur mit wertstabiler Immobile möglich

Berufsanfänger haben die Chance auf Gehaltssteigerungen, Anschlussfinanzierung kein Problem

Kurz vor Renteneintritt zu wenig Zeit zum Abzahlen daher unwahrscheinlich

Anschlussfinanzierung kann durch ein Forward-Darlehen gesichert werden

Ohne Eigenkapital wird nur eine geringere Darlehenssumme genehmigt

 

Was müssen Sie bei einer Vollfinanzierung beachten?

Die Vollfinanzierung birgt viele Chancen, aber auch einige Risiken. Lassen Sie sich jedoch nicht verschrecken. Vieles lässt sich mit kluger Überlegung und einem vertrauensvollen Baufinanzierer im Griff behalten.

Vergleichen

Durch die Zinsaufschläge ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital teurer als wenn Sie eigene Mittel hätten. Die Kreditinstitute machen das, da sie bei einer Zwangsversteigerung auf den Nebenkosten wie Notar und Grundbucheintragung sitzen bleiben würden.

Sie als Antragsteller ohne Eigenkapital haben noch weniger Geld zu verschenken als jeder andere und müssen umso besser vergleichen. Hinzu kommt, dass nicht jedes Kreditinstitut eine Vollfinanzierung anbietet. Wir können jedem nur raten sich an einen erfahrenen Baufinanzierer zu wenden.

Marco Bruse Baufinanzierung vermittelt seit mehr als 20 Jahren erfolgreich Baukredite und ist ein erwiesener Fachmann im Bereich der Kreditvermittlung. Aus dieser langen Erfahrung wissen wir auch, welche Banken eine Vollfinanzierung anbieten und können so ganz gezielt Angebote einholen und vergleichen. Die Experten von Marco Bruse suchen aus den Angeboten die Finanzierungsofferten heraus, die zu Ihren Möglichkeiten passen. Sie erhalten eine Finanzierungskonstruktion, die für Sie maßgeschneidert wurde.

Gute Planung und solide Analyse

Über einige Dinge lohnt es sich gut und lange nachzudenken. Ihre Baufinanzierung gehört dazu. Zu einer guten und vor allem sicheren Planung gehört eine tiefgreifende Analyse Ihrer finanziellen Belastbarkeit. Überlegen Sie sich, wie Ihre Lebensplanung aussieht und welche Dinge in Ihrem Leben passieren sollen. Wollen Sie heiraten und Kinder bekommen? Wollen Sie immer in einer Region leben und arbeiten?

In welcher Region möchten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen oder bauen? Eine Analyse der Lage der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle für die Kreditinstitute, die eine Vollfinanzierung anbieten. Die Kreditinstitute achten sehr darauf, dass die Werthaltigkeit der Immobilie gegeben ist. Denn die Banken tragen ein erhöhtes Risiko, indem sie nicht nur die Immobilie finanzieren, sondern obendrein die Nebenkosten, die sie durch eine eventuelle Zwangsversteigerung nicht wieder zurückbekommen. Wenn möglich, soll sich der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit steigern, oder zumindest konstant bleiben, aber nicht fallen.

Können Sie einschätzen, wie sich Ihr Gehalt entwickeln wird? Wann wollen Sie mit der Rückzahlung des Kredites fertig sein? Die Antworten auf all diese Fragen fließen in die Analyse und anschließende Planung mit ein.

Vielen hilft es, wenn sie sich einen Haushaltsplan erstellen. Rechnen Sie einmal aus, welche Einnahmen sie pro Monat haben und wie viel Geld Sie für welche Posten monatlich wieder ausgeben. Gibt es Dinge, die Sie von der Ausgabenliste problemlos streichen können? Mit einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung bekommen Sie ein genaueres Gefühl für Ihre finanzielle Belastbarkeit.

Brauchen Sie Hilfe bei der Erstellung einer verlässlichen Planung? Machen Sie einen Termin mit uns aus – wir sind die Finanzierungs-Experten mit Freude am Planen!

Abwägen

Bei aller guten Planung bleibt trotzdem die Frage: Lohnt sich das Risiko oder sollte ich doch lieber weiter mieten? Denn die Finanzierung der eigenen Immobilie ist immer mit Risiken behaftet – ob Sie nun über Eigenkapital verfügen oder nicht. In beiden Fällen geht der Kreditnehmer, also Sie, eine Verpflichtung ein und gibt ein Stück seiner Flexibilität auf. Daher empfehlen wir all unseren Kunden so ehrlich wie möglich mit sich ins Gericht zu gehen und über die eigenen Bedürfnisse nachzudenken.

Absichern

Auch wenn es unangenehm ist, aber über Schicksalsschläge im Leben sollte man nachdenken. Gibt es für den Hauptverdiener eine Risiko-Lebensversicherungen und ist damit der Rest der Familie im schlimmsten Fall abgesichert? Greift eine Berufsunfähigkeitsversicherung, sollten Sie durch Krankheit Ihren Beruf nicht mehr ausüben können? Diese und weitere Überlegungen sollten Sie im Übrigen nicht nur anstellen, wenn Sie eine Vollfinanzierung planen. Diese Risiken tragen wir alle, egal für welche Art der Finanzierung wir uns entscheiden.

Warum Vollfinanzierung mit Marco Bruse?

Seit über 20 Jahren begleiten wir unsere Kunden bei der Finanzierung Ihrer Immobilien und haben das bisher sehr erfolgreich getan. Unsere Kunden sind mit Ihrer ersten Finanzierung so zufrieden, dass Sie auch Ihre Anschlussfinanzierung wieder mit uns planen.

Es freut und ehrt uns sehr, dass so viele Menschen Marco Bruse Baufinanzierung so großes Vertrauen entgegenbringen. Dies zeigt uns, dass sich unsere Mühe, für unsere Kunden eine individuelle und maßgeschneiderte Finanzierung zu finden, lohnt und geschätzt wird. Und unser Erfolg bestätigt uns, dass wir in unserer Arbeit Vieles richtig machen.

Die Vollfinanzierung ist eine Art der Finanzierung, die eine sehr genaue und sorgfältige Vorbereitung erfordert, da unsere Kunden ein etwas größeres Risiko eingehen. Dafür haben aber auch viele unserer Kunden die einmalige Chance eine Immobilie zu kaufen und ins Eigenheim zu ziehen. Daher wollen wir das niedrige Zinsniveau nutzen und Sie möglichst sicher, solide und mit einem guten Gefühl zum Ziel führen.

Seien Sie versichert: Wir beraten Sie so ehrlich, dass wir Ihnen auch sagen würden, wenn es unserer Meinung nach nicht klappt. Machen Sie einfach einen Beratungstermin mit uns aus.

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