100%-Finanzierung oder Vollfinanzierung

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Die 100%-Finanzierung ist die Finanzierung einer größeren Investition, ohne Eigenkapital mit einzubringen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollte gut durchdacht sein, denn sie ist teuer, langwierig und nicht ohne Risiko. Wenn keine Sicherheiten gegenüber der Bank vorhanden sind, wird oft ein erhöhter Zinssatz verlangt. Da ohne Verwendung von Eigenkapital insgesamt ein höherer Betrag getilgt werden muss, dauert die Rückführung des Darlehens länger. Selbst die genauste Finanzanalyse kann über solche Zeiträume nicht alle Ereignisse voraussehen – Umstände wie der plötzliche Verlust des Arbeitsplatzes wegen eines Unfalls oder Überraschungen beim Bau, die das Ganze teurer werden lassen als gedacht, sind unkalkulierbare Stolpersteine, die eine 100%-Finanzierung zu einer riskanten Angelegenheit machen.

Noch mehr als 100 Prozent?

Bei 100 hört die Zählung noch nicht auf! Bei der Finanzierung ohne Eigenkapital wird zwischen zwei Formen unterschieden:

  • Die 100%-Finanzierung bezieht sich rein auf den Kaufpreis der zu finanzierenden Immobilie, umfasst jedoch nicht die darüber hinaus entstehenden Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer oder Maklergebühren.
  • Die 110%-Finanzierung oder auch „Vollfinanzierung“ umfasst den vollen Kaufpreis der Immobilie und dazu auch alle Kaufnebenkosten. Diese Option lässt den Kunden praktisch mit null Euro Eigenkapital in die Finanzierung starten, hat aber auch die größten Risiken.

Kaufnebenkosten

Zu den Kaufnebenkosten gehören:

  • die Beurkundung des Notarvertrags, welche bei ca. 2% des Kaufpreises der Immobilie liegt
  • je nach Bundesland die Grunderwerbssteuer, die zwischen 3,5% und 6,5% liegt
  • Kosten für die Eintragung der Grundschuld
  • weitere Gebühren, die die Beurkundung des Notarvertrags auslöst

Die Kaufnebenkosten lassen sich mit unserem Nebenkostenrechner kalkulieren.

Baunebenkosten

Die Baunebenkosten umfassen die Kaufnebenkosten und zusätzliche Ausgaben wie Erschließungskosten, Kosten für die Baugenehmigung und nötige Versicherungen. Die Baunebenkosten werden bei der Kalkulation häufig unterschätzt, können sich aber durchaus auf 15-20% der Gesamtkosten belaufen.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Vollfinanzierung erfüllt sein?

Der Standort spielt eine wichtige Rolle: Die Lage der gewünschten Immobilie und deren Umfeld entscheiden über den Wert des Objektes als Sicherheit in den Augen der Bank. Genau geprüft wird von den Banken auch eine ausgezeichnete Bonität, ein makelloser Schufa-Score sowie ein gesicherter Arbeitsplatz mit festem Einkommen. Wenn dazu noch zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Finanzmitteln bestritten werden können, ist auch trotz fehlendem Eigenkapital eine Finanzierung möglich.

Wieviel Eigenkapital benötige ich?

Zwar kann kaum jemand ein Haus ganz ohne fremde Mittel finanzieren, eine Basis sollte jedoch vorhanden sein. Denn wer eine Baufinanzierung mit einem hohen Anteil an Eigenkapital startet, profitiert von kürzeren Kreditlaufzeiten und einem besseren Zinssatz. Im Durchschnitt fordern Banken eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent der Immobilienkosten. Eine Finanzierung ganz ohne das Einbringen von Eigenkapital, die sogenannte 100%-Finanzierung oder Vollfinanzierung, ist möglich, die Bank will sich durch höhere Zinsen gegen Risiken absichern.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital braucht eine besonders sorgfältige Planung

Das Risiko, nach einer Zwangsversteigerung auf einem massiven Schuldenberg sitzenzubleiben, ist bei dieser Art der Finanzierung nicht außer Acht zu lassen. Die vielen Aspekte dieser komplexen Finanzierungsoption sollten definitiv mit einem unabhängigen und erfahrenen Berater besprochen werden. Der finanzielle Spielraum muss vorab realistisch eingeschätzt und die Tilgungsrate richtig angesetzt werden. Abschätzbare Risiken sollten versichert werden, wo immer dies sinnvoll möglich ist. Instandhaltungsrücklagen müssen gebildet werden; eventuell ist es zweckmäßig, finanzielle Engpässe mit einer Zwischenfinanzierung zu überbrücken. Zu all diesen Themen beraten wir Sie gerne kostenlos und unverbindlich!