Konditionen der Baufinanzierung: Faktoren kennen und vergleichen
Die Laufzeit eines Baukredits ist in der Regel deutlich länger und die Darlehenssummen meistens größer als bei anderen Kreditarten. Daher wirken sich bereits kleine Unterschiede enorm auf den Gesamtaufwand aus. Doch nur wer die einzelnen Komponenten kennt, kann sie im Baudarlehen-Vergleich erkennen und berücksichtigen. Dieser Beitrag gibt Ihnen dazu einen Überblick und zeigt auf, worauf Sie besonders achten sollten.
Konditionen der Baufinanzierung: die wichtigsten Faktoren
Viele Bestandteile der Baufinanzierungskonditionen tragen zum Gesamtaufwand bei, der am Ende Laufzeit zeigt, wie teuer der Baukredit geworden ist.
Die wichtigsten Faktoren sind:
Sollzins
Der Sollzins, bis vor der Verbraucherkreditrichtlinie Nominalzinssatz genannt, ist der Zinssatz, den der Darlehensnehmer für sein geliehenes Geld zahlt. Es ist der vereinbarte Zins, der auf die Darlehenssumme berechnet wird. Er beinhaltet nicht alle Kosten, da im Zuge der Finanzierung weitere Aufwendungen fällig werden können.
Effektivzins
Der Effektivzins beinhaltet den Sollzins plus Zusatzkosten und gibt an, wie viel der Kredit pro Jahr tatsächlich kostet. Durch den Vergleich der Angebote unterschiedlicher Darlehensgeber können Sie so herausfinden, welches Angebot für Sie am günstigsten ist. Wichtig dabei ist jedoch, darauf zu achten, dass die Laufzeiten und die Darlehenssummen bei allen Angeboten gleich sind - nur so erhalten Sie einen verlässlichen Vergleich. Die Berechnung und Pflicht zur Angabe ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt. Daher wird in Angeboten vom effektiven Jahreszins nach PAngV gesprochen.
Zinsbindungsfrist
Die Zinsbindungsfrist ist die Zeit, für die ein Darlehensnehmer ein Darlehen zu einem festgelegten Zinssatz erhält. Während dieser Zeit ist grundsätzlich die monatliche Annuität (Gesamtaufwand aus Zins und Tilgung) festgeschrieben. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kann das Darlehen zu einem dann aktuellen Zinssatz weitergeführt werden.
Art der Besicherung
Immobilienfinanzierer sichern ihre Finanzierungsmittel heute in der Regel über Grundschulden am Beleihungsobjekt ab. Bei mehreren Kreditgebern entscheidet die Reihenfolge der Eintragungen über die vorrangige Inanspruchnahme im Vollstreckungsfall. Der höchste Grad der Sicherheit ist daher eine erstrangige Eintragung bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts.
Sondertilgung
Mit der Vereinbarung von Optionen zur Sondertilgung erhalten Sie mehr Flexibilität. Dadurch wird Ihnen ermöglicht, auch während der Zinsbindungsfrist vereinbarte Sondertilgungen zu leisten, was ansonsten ausgeschlossen ist.
Höhe der Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit
Für noch nicht abgerufene, aber bewilligte Darlehensmittel zahlen Sie nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Insbesondere im Neubaubereich sollten Sie daher auf eine ausreichende bereitstellungszinsfreie Zeit achten. Ansonsten entsteht in der Bauphase zusätzlicher Aufwand für die noch nicht eingesetzten Darlehensteile.
Welche Konditionen sind bei einem Baukredit besonders relevant?
Von Bedeutung sind insbesondere die Konditionsbestandteile, die sich während der Laufzeit summieren. Dies ist naturgemäß der Zinssatz. Daneben wirkt sich eine lange Zinsbindungsfrist als Sicherheitsanker aus. Denn steigt der Zins nach Ablauf der Zinsbindung, kann die gesamte Baufinanzierung deutlich teurer werden als zu Anfang angenommen. Denken Sie auch daran: Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und damit deutlich die Gesamtkosten.
Sonderkonditionen bei Baudarlehen
Mit Sonderkonditionen locken die Anbieter von Immobilienfinanzierungen immer wieder bestimmte Zielgruppen an. Daher sollten Sie neben dem reinen Zinsvergleich auch alle Rahmenbedingungen einbeziehen.
Planen Sie einen Neubau? Dann sind Sonderkonditionen mit besonders langen bereitstellungszinsenfreien Zeiten für Sie besonders interessant. Für Umschuldungen werden von einigen Anbietern im Rahmen von Sonderangeboten gelegentlich die Übernahme der Nebenkosten (wie Abtretung der Grundschulden) angeboten.
Worauf Sie bei den Konditionen vor Abschluss der Baufinanzierung achten sollten
Als potenzieller Darlehensnehmer sind Sie heute einfach und schnell in der Lage, Konditionen zu vergleichen. Eine Immobilienfinanzierung ist jedoch sehr komplex und nur dann wirklich günstig, wenn sie auf die persönlichen Voraussetzungen zugeschnitten ist. Daher ist es empfehlenswert, sich zuvor entsprechend von einem Profi beraten zu lassen. Der weiß, nach einer Analyse, auf welche Punkte bei Ihnen besonders zu achten ist:
- Welche Zinsbindung passt zu Ihrer Einkommens- und Vermögenssituation?
- Gibt es besondere Darlehensformen, die für Sie interessant sein können?
- Welche Sondertilgungen sind für die Zukunft als realistisch einzuplanen?
- Mit welchem monatlichen Aufwand ist die Immobilienfinanzierung realistisch?
- Ist der monatliche Aufwand auch gemäß der verbindlichen Wohnimmobilienkreditrichtlinie tragbar?
Freie und unabhängige Finanzdienstleister gelten heute als die objektiven Berater mit professionellem Marktüberblick. Sie erstellen Ihnen nicht nur ein individuelles Finanzierungskonzept, sondern recherchieren auch den bundesweiten Markt nach dem für Sie passenden Anbieter. Schließlich übernehmen Sie auch die Abwicklung und begleiten Sie auch nach der Auszahlung.