Umschuldung: Weiter geht’s mit neuen Partnern!

Anschlussfinanzierung mit neuem Vertrag

Eine Umschuldung klingt zwar, als wäre man in seiner Zahlungsfähigkeit erschöpft, doch im Immobilienbereich wird der Begriff häufig auch noch in einer anderen Bedeutung verwendet: dann nämlich, wenn man mit der Baufinanzierung zu einem anderen Darlehensgeber wechselt, der bessere Konditionen bieten kann. Am häufigsten geschieht das im Rahmen einer Anschlussfinanzierung, wenn die Zinsbindung der bisherigen Baufinanzierung sowieso ausläuft; oft ist hier ein Forward-Darlehen bei einem neuen Kreditgeber die erste Wahl. Mit einzuberechnen ist, dass bei einer solchen Umschuldung wegen der Grundschuldabtretung an den neuen Bankpartner erneut Notar- und Grundbuchgebühren anfallen.

Bitte mit einkalkulieren: die Vorfälligkeitsentschädigung

Wer sich für eine Umschuldung entscheidet, obwohl seine Zinsbindung noch geraume Zeit läuft, wird schnell mit dem Thema Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert. Schließlich hat sich die Bank darauf verlassen, dass der Kunde so lange mit ihr im Geschäft bleibt, wie es vertraglich vereinbart wurde, und ein vorzeitiger Ausstieg bedeutet einen Verlust an Zinszahlungen durch den Kunden. Der Ersatz für diese entgangenen Zahlungen ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dies wiederum sind Kosten, die unbedingt mit einkalkuliert werden müssen und eine Umschuldung unter Umständen sogar so unattraktiv machen, dass man am Status Quo besser nichts ändert. Im ungünstigsten Fall könnte eine Bank den Kreditnehmer trotz aller Hin-und-Her-Rechnerei auch aus formalen Gründen gar nicht aus seinem Vertrag entlassen. Eine transparente und neutrale Berechnung aller Vor- und Nachteile einer Umschuldung ist also Pflicht, will man seine Finanzierung nachhaltig und vernünftig gestalten.